L’un des sujets préférés des français est l’investissement en défiscalisation.

Il en existe plusieurs avec une part de risque plus ou moins importante et un résultat plus ou moins lointain dans le temps. Avant d’en analyser les différents supports, nous utilisons depuis des années au cabinet un outil de défiscalisation plébiscité par nos clients investisseurs.

Pourquoi ce support d’investissement est-il particulièrement apprécié ?

• Il bénéficie d’un rendement élevé, entre 15 % et 23 %.
• Son le résultat est garanti par le contrat.
• C’est un placement à court terme.
• Qui est remboursé directement par l’administration fiscale.
• Aux mois de juillet-août l’année suivante.
• Et qui finance l’économie locale.

C’est un investissement en défiscalisation tellement apprécié de nos clients qu’ils nous mettent régulièrement en contact avec des collègues de travail, des relations familiales ou amicales pour leur en faire bénéficier.

Vous avez ici le témoignage de Stéphanie sur le forum de l'association de consommateurs Que Choisir (milieu de page, en date du 30 août 2022), cliente depuis quelques années :

https://forum.quechoisir.org/loi-pinel-2016-defiscalisation-loi-pinel-t49294-190.html

Et pourtant, il est peu connu du grand public, pour la raison suivante, attention, toujours sans langue de bois : le pourcentage de la commission du cabinet qui vous le propose est très faible (et inclus dans le rendement qui est bien net).

C’est la raison pour laquelle la plupart de nos concurrents ont choisi à la place de vous vendre la loi Pinel, avec les risques qu’elle comporte (nous y reviendrons dans une analyse dédiée), mais une commission généralement 15 à 30 fois plus élevée pour le Pinel.

En résumé, le support que nous venons d’évoquer a les caractéristiques suivantes :

• Placement à court terme.
• Rendement élevé.
• Garanti par le contrat
• Plafond de défiscalisation à plus de 40 000 € (vous avez bien lu).

La loi Pinel

La loi Pinel, pourtant vendue pendant des années à des centaines de milliers d’investisseurs, comporte un risque important, voici pourquoi :

Vous achetez un logement dont le prix est plus élevé que le marché « réel » (nous avons été sollicités par plus d’une centaine de personnes qui ont lu nos analyses sur le forum de l’association de consommateurs Que Choisir pour analyser les études qu’on leur proposait).

Et tant que la réduction d’impôt existe, vous ne vous rendez compte de rien.

Mais quand elle disparait, vous êtes obligés de revendre car l’effort de trésorerie grimpe et ça n’est plus tenable (généralement, entre 250 et 500 € de plus tous les mois).

Mais vous revendez généralement avec une forte décote, vu le prix élevé que vous avez payé et certaines des personnes qui nous ont sollicité, n’arrivaient même pas à solder leur crédit.

Nous prendrons des exemples en cas réels d’investissements immobiliers en loi Pinel dans un article dédié sur ce blog.

Voici ici un comparatif récent que j'ai mis en vidéo sur ma chaine YouTube, entre le T2 d'une de mes clientes et un T2 en Pinel juste à côté. Et la résidence de ma cliente est plus sympa que le bloc de béton du Pinel juste à côté :

https://www.youtube.com/watch?v=_B2fTbWzkO4

La loi Denormandie

La loi Pinel a maintenant disparu, mais elle a été remplacée par la loi Denormandie, qui concerne l’investissement dans de l’immobilier ancien réhabilité.

Cette loi bénéficie du même taux de défiscalisation, avec potentiellement les mêmes risques : un prix d’achat souvent plus élevé par rapport au marché immobilier « réel ». Si vous souhaitez une analyse ou un conseil sur ce sujet, contactez-nous.

L'investissement en SCPI fiscales

Ce support d’investissement consiste à vous faire acheter des parts de sociétés (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ayant investi dans plusieurs programmes de défiscalisation (loi Pinel, loi Malraux, Denormandie, déficit foncier) au lieu d’acheter un appartement en direct.

Donc, le principe de départ a l’air attrayant, puisque vous choisissez la somme à investir, qui peut être nettement moins élevée que l’investissement direct dans un appartement en défiscalisation.

Mais nous refusons de proposer ce support d’investissement à nos clients pour les raisons suivantes :

• Rendement locatif très faible
• Basé principalement sur le gain fiscal
• Donc marché de la revente quasiment inexistant
• A moins de consentir une forte baisse sur le prix

Le PER (Plan d'Epargne Retraite) individuel

C’est un support d’investissement efficace pour préparer sa retraite, car c’est son objectif.

Et il bénéficie en plus d’un avantage fiscal, puisque vos versements sont déductibles de votre revenu imposable.

Mais vous ne pouvez pas en sortir avant votre retraite (sauf cas exceptionnels).

Quand vous arrivez au terme, vous pouvez sortir en rente ou en capital.

La rente est alors imposée comme une retraite (barème progressif de l’impôt sur le revenu après abattement).

Mais attention à la sortie en capital, qui produit une double imposition (sur le capital versé déduit de votre IR, et sur les intérêts).

Notre avis : c’est un investissement utile car il prépare votre future retraite, mais il ne doit pas être le seul support pour la préparer.