La loi Denormandie, attention aux pièges
Notre analyse détaillée, avec des exemples en cas réels
Le principe de cette loi est pourtant excellent
Car il allie la défiscalisation à la rénovation immobilière
Le principe de départ est très intéressant avec ce système de défiscalisation.
Puisqu’il s’agit d’acheter un logement ancien avec d’importants travaux de rénovation.
Dont une rénovation au niveau performance énergétique.
C’est donc très bénéfique, pour le propriétaire et aussi le locataire.
Et la loi Denormandie fait bénéficier de la même réduction d’impôts que la loi Pinel.
En voici les caractéristiques :
- La ville doit être éligible au dispositif
- Mais ça ne peut pas être une grande ville
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % du prix total
- Avec un gain d’au moins 20 % au niveau énergétique
- Comme le changement de la chaudière, du chauffe-eau, l’isolation des murs et des fenêtres.
- Le loyer est plafonné.
La loi de Normandie date de 2019 mais était jusqu’à présent peu connue.
Car la plupart des commerciaux vendaient de la loi Pinel.
En effet, rénover un appartement est plus complexe que de construire un immeuble.
Car il faut trouver l’appartement qui correspond aux normes de restauration de la loi Denormandie.
Mais attention car un certain nombre de programmes en Denormandie comportent le même risque que la loi Pinel.
Avec parfois une énorme perte à la revente (exemples détaillés plus bas).
Il existe de nombreuses publicités sur les réseaux sociaux, mais sans expliquer ce que c’est.
Juste en mettant en avant l'aspect optimisation fiscale de façon à attirer le client potentiel.
Mais n’oubliez pas que la base de cette loi consiste à faire un investissement immobilier.
L’aspect fiscal n’est qu’un bonus mais qui ne dure qu’un temps, et ensuite le risque arrive.
Et si vous souhaitez utiliser un vrai support de défiscalisation, le cabinet en utilise un depuis plus de 10 ans.
Que nos clients recommandent régulièrement à leur entourage familial, amical et professionnel.
Car son rendement, qui est garanti par le contrat, peut aller jusqu’à 23 %.
Et c’est l’administration fiscale qui rembourse votre investissement plus le rendement l’année suivante.
Pourquoi dénoncer le même risque que la loi Pinel en loi Denormandie ? :
- Parce que pas mal de programmes en Denormandie sont vendus trop chers
- Avec parfois une demande locative faible contrairement aux grandes villes
- Et tant que la réduction d’impôts existe, l'investisseur ne voit pas le problème
- Mais quand elle disparaît, son effort de trésorerie grimpe fortement
- Ce qui fait que cet investisseur s'est fait piéger et est obligé de revendre
Il existe quelques programmes en loi Denormandie qui peuvent être cohérents, mais difficiles à trouver.
Pour y réfléchir ensemble, ou une analyse sur un proposition que l’on vous fait, contactez-nous via le formulaire de contact : FORMULAIRE DE CONTACT
Reprenons l’explication de notre article sur la loi Pinel puisque le principe est le même :
La réduction d’impôt est de 18 % sur 9 ans, soit 2 % par an, puis 1 % les années 10, 11 et 12, puis elle disparait.
Ce qui donne par exemple :
- 3 000 €, donc 250 € par mois avec un achat de 150 000 €
- 4 200 €, soit 350 € par mois avec un achat de 210 000 €
- 6 000 €, soit 500 € mensuels avec un achat de 300 000 €
Ces chiffres s’ajoutent donc à l'effort mensuel de trésorerie quand la réduction d’impôt disparait.
Ce qui fait que la plupart des études s’arrêtent en même temps que l’arrêt de la réduction d’impôt.
Et supposent donc une revente, car avec une étude sur la durée du crédit, vous voyez le problème, et vous ne signez pas.
Prenons un exemple concret, probablement parmi les pires :
Un programme en loi Denormandie dans une ville de 47 000 habitants.
Comparé à deux investissements de clientes du cabinet (la mère et la fille).
A une heure de route du Denormandie et surtout dans une ville de 530 000 habitants.
Pour voir cette analyse en vidéo, avec les commentaires, le lien est ici : VIDEO DE L'ANALYSE
Les données :
- T2 Denormandie à 239 663 €, surface 50,36 m²
- T3 Denormandie à 307 886 €, surface 67,18 m²
- Le T2 d’Isabelle, cliente du cabinet : 140 000 € tout compris dont travaux, 49 m²
- Le studio de sa fille : 86 000 € pour 20 m²
Analyse (sans tenir compte des frais de notaire, sinon ce serait pire) :
- Hypothèse du crédit : durée 20 ans, taux 3,3 %, assurance 0,2 %
- T2 Denormandie : crédit 1 405 - loyer 551 – réduction d’impôt 432 = 422
- Donc effort de trésorerie 854 (422 + 432) après la disparition de la réduction d’impôt
- T3 Denormandie : crédit 1 805 - loyer 668 – réduction d’impôt 500 (plafond) = 637
- Donc 1 137 (637 + 500) après la disparition de la réduction d’impôt
- Donc, dans les deux cas, impossible à conserver et obligation de revendre
- Le T2 d’Isabelle à 140 000 € : crédit 821 – loyer 760 = 61
- Le studio de sa fille, 86 000 € : crédit 504 – loyer 600 = - 96 (le signe – n’est pas une erreur)
- Rappel : la ville du Denormandie compte 47 000 habitants
- Les investissements d’Isabelle et sa fille sont dans une ville de 530 000 habitants
Analyse de la revente des logements du programme en loi Denormandie :
- La seule source fiable pour se faire une idée des prix dans un quartier d’une ville
- Se trouve sur le site des impôts, avec les ventes réellement enregistrées qui donnent tous les détails
- Soit l’année de construction, l’adresse, la surface, l’étage, et le prix où le logement s’est vendu
- Voici les ventes, dans un rayon de 300 mètres et en remontant sur 2 ans :
- Le prix le plus haut est à 2 500 le m² mais il y en a une seule
- La moyenne haute est à 1 500 en étant sympa
En prenant l’hypothèse la plus haute (2 500 € le m²), voici la conclusion :
- Le T2 se revendrait au bout de 9 ans à 126 000
- Mais il reste 139 000 € à rembourser sur le crédit
- Et l’opération a coûté 45 576 (422 par mois, voir plus haut)
- Donc perte : 126 000 – 139 000 – 45 576 = 58 576
- Le T3 se revendrait à 168 000
- Mais il reste 179 000 € à rembourser sur le crédit
- Et l’opération a coûté sur 9 ans 68 796 (637 par mois)
- Donc perte : 168 000 – 179 000 – 68 796 = 79 796
Et tout ça sous prétexte de faire de la défiscalisation !
Encore une fois, contactez-nous si vous souhaitez une analyse : FORMULAIRE DE CONTACT
L’exemple que vous venez de voir n'est pas une exception.
Pour prouver que ce n’est pas le cas, voici un deuxième exemple, en version plus courte :
- Programme en loi Denormandie dans une ville de 31 000 habitants.
- Nous avons volontairement pris les logements les moins chers au m².
- T1 le moins cher 142 900, 30 m² (4 763 le m²)
- T2 le moins cher 171 900, 38 m² (4 524 le m²)
- Les ventes enregistrées 300 m autour, en remontant sur deux ans et demi
- Il y en a seulement 12 (marché pas dynamique), dont :
- 6 en-dessous de 1 000 € le m²
- 1 à 1 000 € le m²
- 4 entre 1 300 et 1 500 € le m²
- Une seule à 1 976 (arrondissons à 2 000 € le m²)
Elargissons le périmètre de 300 m à 500 m :
- Il y a seulement 27 ventes enregistrées
- 12 en-dessous de 1 000 € le m²
- 6 entre 1 000 et 1 100 € le m²
- 8 entre 1 300 et 1 500 € le m²
- Et toujours une seule à 1 976 € le m²
- En prenant l’hypothèse la plus haute, soit 2 000 € le m².
- Le T1 de 30 m² se revendrait 60 000 (écart 82 900 soit + 138 %)
- Et le T2 de 38 m² 76 000 (écart 95 900 soit + 126 %)
Coût des opérations sur 9 ans, avant la revente, en intégrant cette fois les frais de notaire :
Mais toujours sans tenir compte de la taxe foncière, des frais d’agence, des assurances et des charges de copropriété.
- T1 : crédit 911 – loyer 365 – réduction d’impôt 259 = coût mensuel 287 (et 546 sans la réduction d’impôt, pour un T1 !)
- Coût total sur 9 ans : 30 996 (mais sans les frais et charges)
- Capital restant dû sur le crédit 98 000
- T2 de 38 m² : crédit 1 094 – loyer 463 – réduction d’impôt 311 = coût mensuel 320 (et 631 ensuite)
- Coût total sur 9 ans : 34 560 (mais sans les frais et charges)
- Capital à rembourser sur le crédit 117 000
Bilan de la revente à 2 000 € le m² :
- T1 : 60 000 (revente) – 30 996 (coût) – 98 000 (CRD crédit) = - 68 996 (perte pour un T1 !)
- T2 : 76 000 (revente) – 34 560 (coût) – 117 000 (CRD crédit) = - 75 560 (Bon courage !)
- Allez, soyons fous et optimistes avec une revente à 2 500 € le m², même si c’est irréaliste.
- T1 : 75 000 (revente) – 30 996 (coût) – 98 000 (CRD crédit) = - 53 996
- T2 : 95 000 (revente) – 34 560 (coût) – 117 000 (CRD crédit) = - 56 560
Donc soyez vigilants si on vous propose cet investissement.
Et contactez-nous si vous souhaitez une vraie analyse.