La loi Pinel et ses risques
Je vais ici utiliser la première personne pour m’exprimer, car ce sujet loi Pinel, a été mon combat pendant des années (et je vais continuer avec la loi Denormandie qui l’a remplacée).
En tant que dirigeant d’un cabinet de conseil indépendant, j’ai décidé de dire la vérité sur ce sujet, quitte à déranger le système.
Et notez que j’aurais pu, à la place, en vendre et toucher de belles commissions sans me fatiguer (juste un contrat de réservation à faire signer).
Ce travail, j’ai pu le faire grâce à mes interventions sur le forum de l’association de consommateurs Que Choisir, sur lequel des centaines de personnes m’ont contacté (mon pseudo AS 31).
Et avec 200 000 vues sur les deux sujets loi Pinel (l’un datant de 2016 et l’autre de 2019), je vous laisse imaginer le travail que j’ai fourni (et gratuitement, pour respecter l’esprit de ce forum de consommateurs).
Avant de développer, si vous êtes tombés dans ce piège de la loi Pinel, ou de la loi Scellier qui l’a précédée, contactez-nous (formulaire de contact).
Car il y parfois moyen, mais pas toujours, d’éviter une lourde perte.
Vous en avez ici un exemple, sur le forum Que Choisir, le témoignage de Marco2303 (en bas de page, mon pseudo étant AS 31), que j’ai eu au téléphone pour une analyse et à qui j’ai évité une lourde perte :
https://forum.quechoisir.org/akerys-t301094.html
J’ai donc pris des exemples en cas réels, pour analyser les études en loi Pinel qu’on leur avait faites, puis j’en ai ensuite fait des vidéos sur ma chaine YouTube.
Vous en avez ici un exemple, et mon analyse continue dans le texte après la vidéo, avec aussi d'autres exemples.
Une analyse détaillée
Une de mes vidéos sur YouTube sur un exemple détaillé (c’est un ami à lui qui lui propose, car regardez bien les échanges de mails, ils se tutoient !)
Suite de l'analyse de la loi Pinel
Pourquoi leurs études vous induisent en erreur avec une perte potentielle en capital importante ?
Point de départ : un investissement immobilier, s’il est rentable (nous contacter, on sait faire), n’est pas fait pour être revendu.
Pourtant, les hypothèses de toutes les études en loi Pinel que j’ai analysées supposent une revente.
Alors, pourquoi toutes ces études supposent une revente ?
Premier indice : quand vous achetez un appartement, pour l’habiter ou pour en faire un investissement, c’est le marché qui décide du prix.
C’est donc une rencontre entre offre et demande, et c’est la demande qui décide, selon, la ville, le quartier, l’immeuble et le type de logement, si l’appartement est à son juste prix.
Et la comparaison est facile, puisqu’il suffit de regarder les autres annonces immobilières juste autour.
Deuxième indice : quand vous achetez un logement neuf (Pinel) ou ancien rénové (Denormandie), c’est le promoteur qui décide du prix, pas le marché.
Et pour la plupart des études que j’ai analysées, le prix de l’investissement en loi Pinel était en général 30 % à 40 % plus cher que le marché (j’ai même vu du 50 %).
Conséquence : la mensualité de votre crédit est 30 % à 40 % plus élevée que si vous aviez acheté le même type de logement, dans le même quartier, mais dans l’ancien.
Et vous ne vous en rendez pas compte car, tant que la réduction d’impôt existe, votre effort de trésorerie reste raisonnable.
Mais quand cette réduction d’impôt disparait, votre budget mensuel explose, en général de 250 € à 500 €.
Explication pour comprendre : la réduction d’impôt est de 18 % sur 9 ans, soit 2 % par an.
Ce qui donne :
- 3 000 €, donc 250 € par mois pour un achat de 150 000 €
- 4 200 €, soit 350 € par mois pour un achat de 210 000 €
- 6 000 €, soit 500 € mensuels pour un achat de 300 000 €
Et sans cette réduction d’impôt, vous comprenez maintenant qu’il est impossible pour l’investisseur de conserver le logement.
C’est donc la raison pour laquelle, toutes les études que j’ai analysées supposent une revente après 9 ans.
Car si l’on vous fait une étude sur la durée du crédit, alors cela vous saute aux yeux qu’il ne faut pas signer le contrat de réservation.
Et comme ces gens sont très malins, qu’ils ont axé leur argumentaire sur la défiscalisation, ils ont détourné votre attention du vrai sujet : le prix.
Et encore une fois, toutes les études que j’ai analysées supposaient une revente au prix d’achat, sans que vous y voyiez une anomalie, vu que votre attention a été attirée ailleurs.
Comment calculer le gain ou la perte ? :
Petit rappel : c’est le même raisonnement sur la loi Denormandie.
Premier point : en cas de revente, vous devez d’abord solder le crédit (premier flux à intégrer).
Deuxième point : mais vous devez aussi intégrer votre effort de trésorerie net sur les 9 ans.
Donc en tenant compte du crédit, des loyers, des charges, de la taxe foncière, des frais d’agence et des assurances, et aussi de la réduction d’impôt.
En additionnant ces deux points, vous avez le seuil en-dessous duquel vous perdez de l’argent.
Vous avez ici un des exemples des études en loi Pinel que j’ai analysées sur le forum :
https://forum.quechoisir.org/loi-pinel-les-arnaques-a-eviter-avis-negatifs-et-positif-t358558.html
Résumé :
- Capital restant dû sur le crédit 103 000 €
- Effort de trésorerie sur 9 ans 41 000 €
- Soit un total de 144 000 €
- Hypothèse de revente favorable (après analyse du marché) 126 000 €
- Soit une perte potentielle de 18 000 € (pour un T2 !)
Conclusion : sous prétexte de vous faire faire un investissement en défiscalisation, on détourne votre attention en vous faisant oublier que c’est un investissement immobilier que vous faites.
Et vous noterez que c’est leur banque qui leur proposait cet investissement !
Encore une fois, si vous êtes concernés, ou que vous souhaitez une analyse sur une étude en loi Denormandie, contactez-nous.